Franchise en het huurrecht

Bij franchiserelaties komt het vaak voor dat de franchisenemer een bedrijfspand (onder)huurt van de franchisegever voor de exploitatie van de franchiseformule. Op die manier houdt de franchisegever grip op zijn locaties. Franchisegever en franchisenemer sluiten dan niet alleen een franchiseovereenkomst, maar ook een huurovereenkomst. De praktijk leert dat het van belang is goede afspraken te maken over de samenhang tussen de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst om ingewikkelde problemen te voorkomen.

De huurovereenkomst kan zijn opgenomen in de franchiseovereenkomst waardoor een gemengde overeenkomst ontstaat of afzonderlijk als bijlage worden toegevoegd waarbij een koppeling wordt gemaakt. Vooral dit laatste komt vaak voor; in veel franchise- en huurovereenkomst staan zogenaamde ‘koppelbepalingen’. Deze bepalen dat in het geval de ene overeenkomst zal worden beëindigd, dit ook beëindiging van de andere overeenkomst tot gevolg heeft. Hiermee worden beide overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar verbonden. Voor een franchisegever is het als (onder)verhuurder van belang een dergelijke koppeling aan te brengen tussen de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst. De franchisegever zal namelijk over het bedrijfspand willen blijven beschikken als de franchiseovereenkomst - om welke reden dan ook - eindigt. 

Huurbescherming

Op het eerste oog lijkt dit volledig duidelijk, maar er zit een belangrijke adder onder het gras. Een dergelijke koppelbepaling kan namelijk in strijd zijn met dwingende bepalingen van het huurrecht. Als huurder van een bedrijfsruimte wordt de franchisenemer door de wet beschermd, zie artikel 7:290 BW en verder. De wet bepaalt dat de looptijd van een huurovereenkomst die betrekking heeft op de huur van een bedrijfsruimte voor vijf jaar dient te gelden (met een verlengingsmogelijkheid van nog eens vijf jaar). Door de koppelbepaling kan de huurovereenkomst dus korter dan de wettelijke bepaalde vijf jaar duren. Dit is in strijd met dwingend recht en de franchisenemer c.q. huurder heeft dan de mogelijkheid de koppelbepaling te vernietigen. Het gevolg hiervan is dat de franchiseovereenkomst kan zijn geëindigd, maar omdat de koppelbepaling is vernietigd loopt de huurovereenkomst door. De franchisegever kan in dat geval de bedrijfsruimte niet opnieuw verhuren aan een nieuwe franchisenemer en de voormalige franchisenemer blijft huurder van de bedrijfsruimte.

Ter voorkoming van dit scenario, kunnen franchisegever en franchisenemer de rechter gezamenlijk verzoeken de koppelbepaling goed te keuren. De rechter zal – kort gezegd – alleen toestemming verlenen als de positie van de franchisenemer c.q. huurder niet verslechtert of als hij geen behoefte heeft aan huurbescherming. Waar deze verzoeken in het verleden nog wel werden ingewilligd, is de rechter tegenwoordig (veel) terughoudender met het goedkeuren van dergelijke bepalingen. De bepalingen waarvoor goedkeuring wordt gevraagd, verzwakken immers bijna altijd de positie van de huurder.

Oplossing

De oplossing wordt recentelijk dan ook vaker gezocht in het op een andere manier vormgeven van de koppeling, zodat waarschijnlijk geen toestemming meer hoeft te worden gevraagd. In de overeenkomsten kan expliciet worden opgenomen dat een toerekenbare tekortkoming in de franchiseovereenkomst tevens een toerekenbare tekortkoming van de huurovereenkomst oplevert. Indien de franchiseovereenkomst kan worden beëindigd, kan in dat geval ook de huurovereenkomst worden beëindigd.

Daarnaast is het vaak ook verstandig om (zeer) specifieke omschrijving van de bestemming van het gehuurde in de overeenkomst op te nemen. Bijvoorbeeld dat de bestemming uitsluitend is bedoeld voor het exploiteren van een bepaalde vestiging onder de formule van de franchisegever, tevens (onder)verhuurder. Als de franchiseovereenkomst in dat geval eindigt, kan de franchisenemer als huurder niet meer aan deze bestemmingsverplichting voldoen. De huurovereenkomst kan dan worden beëindigd. Ook op die manier kan het achterliggende doel – te weten het behoud van de bedrijfsruimte voor een vestiging van de franchiseformule – worden gegarandeerd.

Uit diverse uitspraken blijkt dat het geregeld mis gaat met de samenloop van franchise- en huurovereenkomsten. Bij het opstellen van de franchise- en huurovereenkomsten is het daarom verstandig om de hulp van een professional in te schakelen, zodat problemen kunnen worden voorkomen.